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保利天悅：白銀時代的利潤奶牛

每日經濟新聞記者 區傢彥

A股市場125傢上市房企公佈的2015年半年報顯示，行業的平均凈利潤率下跌至9.1%，歷史上首次跌破10%，一度被稱之為暴利行業的房地產，利潤率已向制造業靠攏。

蘭德咨詢總裁宋延慶向《每日經濟新聞》記者表示，近年來，房地產開發凈利潤率

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以年均1個百分點左右的降幅在持續走低。據其測算，在凈利率隻有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉其他幾個項目的利潤，甚至會導致公司資金鏈斷裂。

然而，依然有一些房企通過少數項目，獲取源源不斷的現金流。比如說保利地產位於廣州市琶洲的大型高端住宅項目——保利天悅，開盤不足4年，已為保利貢獻瞭240億元銷售額，並成為公司旗下最重要的利潤奶牛之一。保利天悅的高收益是怎麼實現的，是否具備可持續性？

低地價優勢

2009年10月20日，廣州海珠區琶洲村“城中村”全面改造范圍內4宗地塊約40萬平方米用地正式出讓，截至報名競買期結束，登記報價的僅有保利地產一傢開發商，因此保利以1.42億元的底價順利獲得琶洲村改造項目，實際樓面地價約為4714元/平方米。

中原地產項目部總經理黃韜向《每日經濟新聞》記者稱，由於廣交會等大量國際展會存在，當年的海珠區琶洲島是廣州國際化程度最高的區域，然而展館東側一路之隔的牽手樓、城中村又使得琶洲島較為落後，如此大體量舊城改造隱藏著較大風險，如果拆遷遇到障礙，很容易套住大筆資金，因此當時很多開發商不敢輕易介入。

在黃韜看來，央企實力是保利地產敢於接下琶洲村改造的重要原因之一。經歷4年，保利地產將常住人口近萬人的琶洲村成功改造。

高定位、快周轉

在取得優質地塊後，如何將其轉化為豐厚盈利，尤其是當時整個琶洲處於開發初期，要實現精確項目定位並非易事。“不單在廣州，即使在其他一線城市，在中心城區也難覓這麼大面積的臨江用地。”保利地產相關負責人向《每日經濟新聞》記者稱，隻有優質的高端住宅和商業配套，才能實現地塊價值最大化，因此集團對天悅的定位非常清晰——打造成集團內的標桿級綜合體。

由於項目屬於大體量高端項目，銷售周期長達5~8年，期間市場變化起伏較大，如果過於偏重“頂級”路線，很有可能面臨去化難題。在產品組合上，保利進行不同搭配，既有760平方米的平層高端住宅，也有68~133平方米的1~3房公寓，顛覆瞭高端住宅必須要“大”的傳統理念，在保證明星產品獲得口碑的同時，也能快速走貨，保證每年實現50億~100億元銷售業績。

優異的產品設計，加上廣州市場對保利品牌認可度較高，讓保利天悅獲得更高溢價。據瞭解，2012年~2014年，保利天悅的年銷售額分別為80億元、60億元和40億元。截至記者發稿時，該項目今年的銷售額約為60億元，有望成為今年廣州樓市的銷售冠軍。“不足4年貢獻240億元銷售，保利天悅可謂是近年來，廣州樓市難得一見的熱銷高端項目。”黃韜表示，項目熱賣一方面得益於優異的產品設計、完善的商業配套以及品牌知名度，另一方面，能夠以較低成本獲取大片優質舊改地塊，是項目能貢獻較高利潤的主要原因。以後，房企要拿類似優質地塊並不容易，要打造一個類似的明星項目更為困難。



(責任編輯：UF020)

原標題：保利天悅：白銀時代的利潤奶牛

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新聞來源http://business.sohu.com/20151023/n423950035.shtml
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