新規遏制房企 偷面積 購房送面積或將成絕唱
楚天金報訊 圖為：買房不送面積，不少購房者認為自己沒占到便宜 (記者曹大鵬攝)
買房子送陽臺、送飄窗，甚至是買一層送一層......"送面積"的營銷噱頭，已然被開發商發揮得淋漓盡致。雖然表面上是購房者占瞭便宜，但業內人士表示，所贈送面積實際上是開發商通過鉆漏洞"偷"來的，而且早已折算到房屋單價上瞭。
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已執行滿月的新版《建築工程建築面積計算規范》(以下簡稱《規范》)，正在堵住開發商"偷面積"的漏洞，"開發商請客、購房者買單"的噱頭也將逐步淡出江湖。沒有瞭贈送面積，購房者和開發商的心理會產生怎樣的變化？房價會否因此變青年首次購屋化？連日來，記者就此進行瞭市場調查。
飄窗、陽臺、功能房都免費送
買房"送面積"已成普遍現象
近日，首次買房的林女士在光谷看中瞭一套兩室一廳的房子，置業顧問承諾房子將贈送十多個平方米的面積，這讓林女士覺得很是劃算。不過房子戶型結構有些不太好，林女士開始左右為難。
什麼是房屋贈送面積？連日來，記者走訪江城多個樓盤發現，賣房增送面積已成普遍現象。
在武昌泰然南湖玫瑰灣，一套二居室120平方米的戶型，可免費贈送客戶12平方米的額外面積。
在漢陽廣電蘭亭盛薈，一套面積為63平方米的一室兩廳戶型，贈送面積包括飄窗、陽臺以及廚房邊的空地，三個區域共9平方米，相當於房屋銷售面積的七分之一。
在南國大傢裝江南店，41至69平方米loft戶型，銷售人員稱房屋層高5.4米，開發商送隔板，相當於買一層送一層。
在萬科金色城市，90平方米的三房兩廳戶型中，贈送的功能房面積約10平方米。
對此，中南建築設計院深圳分院院長張瑋告訴楚天金報記者，贈送面積隻不過是開發商賣房的噱頭，是利用商品住宅的建築設計規范，盡量多設計一些既可以讓業主使用，但又不計入銷售面積或者隻計算一半面積的居住空間，讓購房者覺得物超所值。比如，目前市場在售樓盤中，陽臺、入戶花園的面積按照50%計算，層高低於2.2米的凸窗、用作停車場或設備用房的地下室、管道井等不計入銷售面積。
記者從房管部門瞭解到，目前市場上絕大多數情況下的贈送面積都不屬於產權面積，所以未被寫入房產證，今後如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況，購房者的權益很難得到保護。
購房者實際上已為"贈送面積"買單
新規堵開發商"偷面積"漏洞
據瞭解，這些"贈送面積"，在業內卻被俗稱為"偷面積"。之所以被稱為"偷面積"，因為這些所贈送的面積多為公共面積，已經公攤到購房者的購房面積中，實際上購房者已經為此買單瞭，開發商再"偷"過來美其名曰"贈送面積"。
供職於一傢國有大型建築企業的林先生告訴記者，贈送面積不計算價格且不計入購房合同，看起來購房者得瞭便宜且能省掉一部分房產稅、物業費等費用，但實際上，開發商在修建樓盤前已經將成本分攤在整棟建築之中，每一個平方都在成本控制之下，贈送的面積是包含在房產總價中的，購房者實際上還是自己買瞭單。此外，一些樓盤為瞭追求更多的贈送面積，經常會舍棄更合理的戶型設計，所以購房者在面對"免費"贈送面積時應理性對待。
據瞭解，此前武漢某開發商曾為瞭多"偷面積"而擅改規劃設計，而被罰款2億元。
記者前期踩盤時瞭解到，最常見的贈送面積便是舊版《規范》中不計算面積的飄窗，不少業主裝修時直接將窗臺打掉，以擴展房間面積。
記者註意到，新版《規范》中明確要求，窗臺與室內地面高差在0.45米以下、結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。
陽臺的贈送空間也將被壓縮。按照此前規定，陽臺隻計算一半面積。新版《規范》更加細化：在主體結構內的陽臺(凹陽臺)，按結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺(凸陽臺)，按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。過去不算面積的雙層挑高陽臺，現在至少算一半面積。
"買一樓送地下室"也將行不通瞭。按照新版《規范》，地下室、半地下室按其結構外圍水平面積計算，結構層高在2.2米及以上的，應計算全面積；結構層高在2.2米以下的，應計算1/2面積。同時，有頂蓋的采光井應按一層計算面積，結構凈高在2.1米及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.1米以下的，應計算1/2面積。
購房者怕自己以後占不到便宜
樓盤促銷從此少瞭一個噱頭
"以後買房沒有瞭贈送面積，那不是占不到便宜瞭？"昨日，在徐東鐵機路一在售樓盤，聽說以後開發商贈送的飄窗要算面積，準備買房結婚的劉帥心裡直打鼓：共4個平方米的飄窗要算面積，那自己買房就要多掏大約7個月的工資瞭？
實際上，像劉帥這樣盯著贈送面積的購房者不在少數。近日，記者先後走訪瞭徐東、光谷、南湖、白沙洲和漢陽四新等片區的熱門樓盤。由於目前正處於樓市淡季，各樓盤均在想方設法促銷，特價房、送裝修、零首付等營銷手段層出不窮，而送面積幾乎在全部樓盤不約而同地進行著。
在光谷關山大道上一精裝房樓盤，置業顧問小李告訴記者，其實絕大多數房地產行業從業人員都已經知道，今後飄窗等贈送面積將計入實際面積，但目前在售項目並未受到影響，"買房送面積已成為常態，購房者甚至會比較贈送面積大小，從而決定在哪個樓盤買房。"
白沙洲某樓盤駐場策劃表示，為瞭得到實惠，買房人對贈送面積關註度非常高，這就促使開發商想方設法地去偷面積以提高得房率，銷售代理公司也會以贈送面積為賣點，相應的市場營銷策劃也會涵蓋贈送面積這一塊，"贈送面積消失，就意味著少瞭個營銷噱頭。"
采訪中，多名開發商人士均向記者表示，以後沒有瞭贈送面積，吸引購房者的有效推銷手段就少瞭一個，在樓市調整、傳統淡季等背景下，銷售或許將受到影響。
與此同時，也有開發商表達瞭不同的觀點：建築面積計算新規的實施，有利於遏制"偷面積"行為，將對整個房地產行業起到規范作用，這樣一來，市場競爭的環境相對公平。
持分土地借款信貸年息借貸增貸轉貸市場影響一兩年後才能顯現
新規范將推動戶型精細設計
"老版《規范》存在模糊不清的地方，一些漏洞也就被開發商充分利用。今年7月開始實施的新版《規范》，送飄窗、送陽臺、送地下室等'偷面積'的營銷法寶將不再可操作。"中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政指出，開發商"送面積"等創新戶型設計將面臨考驗。
其實早在7月份，江城樓市就已開始預估新規對後期市場的影響。7月30日，克而瑞武漢機構召開的下半年樓市研判座談會上，現場數十傢知名開發商代表就提出擔憂：新規是否會給武漢樓市帶來負面沖擊？
當時，武漢房價點評網首席分析師吳洋指出，新版《規范》是從7月1日開始執行，這就意味著7月份前已上報審規劃的項目，仍按舊版《規范》執行，由於樓盤開發具有一定時間周期，短期內新版《規范》對市場沒有什麼影響，後期影響有待觀察。即將到來的"金九銀十"，武漢樓市成交量應該會有較大的提升，價格方面不會出現大的波動，"整體來看，武漢下半年市場將以量漲價穩為主流。"
記者連日來的采訪過程中也發現，目前在售樓盤項目，均屬於7月前上報規劃審批的項目，"買房送面積"的促銷沒有受到什麼影響。業內人士指出，一定時間周期後新規的影響才會顯現出來，"贈送面積"的促銷手段可能要一至兩年才能徹底退出市場。
李國政則指出，新版《規范》對過去"贈送"的面積空間給出細致的定義和計算規范，這為即將審批戶型和入市的新項目加大瞭精細化設計難度，未來開發商要考慮怎樣在受限的情況下，做出格局更合理、空間利用率更高的房子，這會在一定程度上促進房屋質量的升級，"新規有利於規范房地產行業，最終受益的是廣大購房者"。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/07424370293.shtml
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