管好房地產市場須先管好市長的手
不曉得為什麼，一聽說市長談房價，我就莫名地有點緊張。
先是北京市副市長李士祥說，北京市區的房價肯定要下降，一是我們的供應量加大瞭，特別是保障性住房。二是我們的房地產結構發生變化，房價肯定要下來。雖然後來他就改口說這個說法有誤，但也沒指出誤在哪裡。
我個人理解李士祥的意思，主要是指住房結構即將發生重大變化。說到底就是，保障房和泛保障房的供應量大增，攤薄瞭整體房價。北京的住房用地50%劃給瞭保障房，而商品房用地裡自住型商品房又要占一半，這兩項加起來，占去7成，比去年大得多。反映到統計數據裡，房價肯定降。但提醒一句，平均房價降，並不意味著所有住房的房價降。比如，純商品房現在就還沒有看到降價的跡象。
然後，三亞市市長王勇在接受媒體采訪時說，調控本身就是錯誤的。其實政府很難管。最會分析市場的還是市場本身。王勇這麼說話，太直接瞭，但我基本都同意。我相信他說的錯誤的調控，是指過去的調控方關埔重劃區缺錢急用哪裡借錢汽車貸款式。
房地產市場政府很難管，是不是就可以全部交給市場自行調節呢？理論上說，我也特別反感各種行政管制，但理性地說，目前的樓市已然畸形，放任發展，市場信號也會失靈。香港是自由經濟吧，但特區政府祭起印花稅、額外印花稅來，手段也很猛。
房地產調控的主要手段，無非是稅收、信貸和土地。前段時間杭州幾個樓盤大降價，說到底還是供應量壓力下的產物。在房價快速上漲期間，加快供應土地，杭州市沒有做錯--政府獲得高收益，房價也受到抑制，一箭雙雕。至於是5個還是8個樓盤降價，純粹是企業市場行為。
要說這方面控制房價最有效的，還是沈陽。沈陽大量供應土地持續瞭好些年，地產商一邊抱怨一邊拿地，基本上知名地新竹竹北汽車貸款產商都去沈陽瞭，那兒的房價也漲，但比起其他二線城市如成都南京等就差得多。
這幾年，地方政府用得最多的，還是行政手段。就是限購、限價。譬如，南京市近日出臺"寧七條"，明確提出"按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數漲幅過高，則對當季度目標進行動態調整和控制"。
還是在南京，剛剛傳出兩個樓盤變相降價的消息。南京這兩年的土地供應量也很大，需求跟不上，房價漲不動，一些地產商就不得不打折降價。從這個意義上說，行政限價純屬多此一舉。
如你所知，李克強總理在政府工作報告裡，隻字未提"房價"二字。這與本屆中央政府充分發揮市場在資源配置中起決定作用的思路是一致的。談到這裡，馬上就有朋友反問，那麼限購是不是可以取消瞭？
現有市場形勢下，恐怕誰也不敢取消限購。所以，前些天討論房價是市長還是市場說瞭算時，我的觀點很明確，現在毫無疑問還是市長說瞭算。且不說限購瞭，像北京、南京、廣州，連開發商都不知道自己的樓盤該賣多少錢，報瞭一次兩次不行，三四次才能摸準。
南京市落實中央的分類調控指示算得上是行動迅速，但另一方面，我更擔心的是，會不會有城市打起放松調控的主意？尤其是那些房地產處於下滑通道，土地都賣不出幾幅的城市。住建部副部長齊驥也說瞭，庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。
溫州樓市下跌兩年瞭吧，好像沒聽說溫州政府救市。其他城市的房地產市場即使轉入下跌，想必也不會比溫州更慘。至於樓市崩盤之說，純是聳人新屋信貸房貸信用瑕疵房貸信貸年息聽聞的胡說。假如樓市什麼時候陷入調整，建議有關部門盯緊一點，別讓任何城市以分類調控的名義救市。
要想管好房地產市場，就必須管好市長的手。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/08052643850.shtml
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