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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  湖南湘潭從6月份開始，一手商品房網簽成交面積持續下滑，房價也在7月出現下跌。量價齊跌，這是典型的供大於求信號，樓市熱度明顯下降。湘潭的困境很可能擴散，因為地方債務審計來瞭。對地方政府來說，眼看大量債務到期，如果拿不出錢補缺口，就會債務違約，日後向銀行申請貸款的難度也會加大，各種建設項目和規劃也就無從落地。所以，想方設法籌錢還債是唯一出路。

  胡文娟(易貿研究中心宏觀經濟部經理，高級研究員)

  地方債壓力增加，賣地救市？

  城市發展的理論，以南投水里建地貸款及國際的經驗均已表明，當城鎮化率處於30%-50%，城鎮化是遍地開花的，農村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸納流入人口，這一時期，各種規模的城市房價普漲，盡管漲幅大小有差異。但是，當城鎮化率達到50%-70%階段，城市開始進入"城市圈化"的發展階段，人口不再是籠統地從農村湧入城市，而是圍繞區域核心城市呈塊狀分佈，每一個城市圈都成為一個相對獨立的人口流動圈，區域核心城市開始吸納周邊中小城市的人口。相應的，區域核心城市的房價繼續上漲，周邊小城市則因為人口流出，房價續漲的前提會被抽空。

  2013年地方債務審計已經正式鋪開。要還債，錢從哪裡來？最便利的途徑還是土地市場。去年土地財政收入占地方財政的比重仍高達42.1%，地方政府要籌錢應付到期債務，加快賣地是必須的。在上半年火爆的土地市場上，面對媒體采訪，某地官員反問的那句"不賣地，拿什麼還債"，的確喊出瞭不少地方政府的心聲。

  最近圍繞房地產市場的種種信號，或意味著房地產調控模式正在被調整，現有的"需求管理"模式中正在加入"供給管理"的部分。近期敲定的棚戶區改造目標堪稱大手筆，五年內將改造1000萬套，按每套20萬元的投資額保守估算，總投資規模高達兩萬億，遠在去年9月份備受關註的"一萬億"軌道交通建設規劃之上。另外，中央還強調落實差別化的信貸政策，加大對保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度，等等措施與態度，與以往限制購房需求的政策風格迥異，調控目的已經不是一味打壓，而是引導市場發展。

  但需要註意的是，湖北省除武漢之外的其他城市，尤其是經濟實力偏弱的三四線甚至更小的小城鎮，其人口流出的程度也很會加快。那些房價一度飛漲的小城市，短時間內自身人口已經無力釋放足夠的購房需求，未來一段時期其房價將面臨不小的下行壓力。

  而一個城市房地產市場的增長動力大小，則取決於人口流向，人口流入的城市，房價上漲空間較大，人口流出地的房價則不具備上漲的前提。雖說過去十年，房產投資遵循"傻瓜邏輯"，不管在哪買，隻要買瞭就是賺，但不可否認，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產要漲得多。原因就在於大城市有更強的人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大於小城市。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/09152330051.shtml

  相比一二線城市，三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。按業內人士估算，北京現有土地庫存的消耗時間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場供給已經超出瞭真實需求。

  地方政府的債務壓力一直不輕。去年三四月間，全國各個城市的土地推介會遍地開花，湖北10個縣市領導就曾同時出現在武漢，親自推介轄區的地塊。當時的背景，也是大量地方債務即將到期，去年是地方債務的首輪償債高峰。地方政府著急推地，土地市場的門檻自然降低。當時部分城市的土地交易行政規費就從原先的全額交付，改成瞭7.5折，土地款支付的時間要求也明顯放寬，除瞭第一筆土地款要按國傢規定支付50%之外，後期的支付時間被延長到3個月至1年。總之，為瞭達成交易，部分城市給予房地產開發商的操作空間明顯增大。

  至於最近這段時間被炒得沸沸揚揚的資產證券化，短期內還很難操作。到目前為止，想嘗試資產證券化的，都是別的融資途徑走不通的人。各個地方願意拿來做證券化的資產大多不達標，而真正優質的資產卻不願意拿出來。這其中除瞭有辦理流程上的繁簡差異，更大的玄機還在於誰來買單的問題--如果是貸款資金出瞭岔子，承擔壞賬的是銀行，不會直接體現在地方政府的賬上，但如果是通過證券化籌集的資金收不回來，地方政府作為證券發行的主體，就不可能置身事外。顯然，在地方政府看來，通過傳統的土地市場籌資，比創新型融資渠道更有吸引力。

  中部地區的老百姓用不瞭多久就會發現，投資房產將不再是穩賺不賠的買賣，在大城市買的房會繼續漲價，但在一些三四線城市，房價在未來三五年可能都很難漲起來，甚至反而會面臨下跌風險。

專傢部分三四線樓市庫存消化需6年 房價或下跌

  當調控環境趨於平穩，開發商的心裡也就基本有瞭譜，該拿的地會放心大膽地繼續拿。更何況，趁著地方政府急著還債的時機還能享受一定優惠。

  相比東部和西部，目前中部地區房價調整的壓力最大。西部大部分城市的房價還處於低位，東部有源源不斷的流入人口在支撐，但在中部地區，不少城市的房價在過去幾年內一度迅速上漲，尤其是很多中部的三四線城市房價比區域核心城市漲得還快。例如湖北，三年以來宜昌房價漲瞭12.42%，在武漢10.38%的漲幅之上；湖南株洲的房價則暴漲60.49%，遠高於長沙的34.88%。但這些城市當真能撐得起這麼大的房價漲幅？

  其實，越是三四線城市，在這次地方債審計中越被動，越有可能在土地供應上采取激進的做法。這裡涉及到各城市的財源問題。大城市有不錯的產業基礎，有產業就有稅收，政府的還債能力比較強。但在中部的很多小城市，當地產業發展水平有限，長期以來基本上是靠賣地收入維持地方財政運轉。有調查數據為證：在上海等一線城市，土地出讓金與地稅的比值大約1:6，但在唐山等三四線城市，這一比值高達1:1。還債壓力的倒逼，很可能導致下半年中部地區三四線城市的土地供應量激增。7月份宜昌的土地出讓宗數創下瞭今年新高，土地出讓金達20億元，出讓面積的同比環比紛紛上漲，已經開始露出苗頭。

  三四線城市壓力增大

  北門區房貸政策環境趨穩開發商拿地無顧慮

  如果當地房地產市場增長動力不足，土地供應激增會導致未來幾年樓市供過於求的壓力加劇，前期漲得太快的房價很可能被修正；但如果該地區的市場需求仍然保持強勁增長，即便土地供給明顯增加，新上市樓盤的面積迅速上升，但也能被購房者消化，未來其房價就還會繼續創新高。

  還債壓力可能會逼迫地方政府放低姿態，在土地市場上放寬交易標準，最終結果就是，下半年土地市場的成交熱情或繼續高漲，房地產市場供給可能迅速增加。這對一二線城市的購房者勉強算個好消息，新上市的樓盤多瞭，未來一段時期房價漲勢可能會緩一緩。但對三四線城市，包括湖北的三四線城市卻並不是好消息，房地產市場供大於求的矛盾將會凸顯，房價下跌風險開始顯山露水。

  如此一來，問題開始變得更清晰瞭--判斷未來幾年某地的房價是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

  從當前中央對房地產市場的表態看，房地產的政策環境正在進入一個平穩期，這對開發商們是個重要利好。近期召開的中央政治局會議提出"促進房地產市場平穩健康發展"，沒有釋放新的調控信號。這並不意外，眼下除瞭房地產投資之外，出口、消費等領域短期內還很難看到增長亮點，當中國經濟增長逐漸向"下限"，穩增長壓力凸顯，房地產調控政策繼續加碼的概率已經很小。

  具體看中國的情況。從統計數字上看，去年中國城鎮化率達到52.6%，理論上來說開始進入城市圈的發展階段。從身邊的現實看，中三角經濟區、成渝經濟區、遼大經濟帶已陸續登場，雖說目前這些經濟區還帶有政策主導的意味，但各區域都有自己的經濟亮點。中三角經濟區囊括鄂、湘、皖、贛，具有明顯的區位優勢和長江航運資源優勢，完全有可能助推長江中遊城市群進入整合發展期。原先流向東部沿海的長江中遊地區人口，未來被中三角經濟區捕獲的可能性很大。

  作為中三角經濟區的核心城市，武漢吸納該區域人口的能力較強，房價上漲動力較強勁。如果長江中遊城市群被定位為國傢級城市群，武漢就會成為新的國傢級中心城市，這也正是近幾年湖北力推周邊幾省區加強經濟合作的重要原因。今年年初以合肥為代表的"皖江城市帶"的加入，已經讓武漢向這個夢想又邁進瞭一大步。

內容來自s民雄鄉二胎借貸ina新聞

  有人可能會問，地方政府推地規模加大，開發商會買嗎？事實是，如果不買地，開發商會餓死。以房地產市場目前占主流的住宅地產開發流程為例，開發商用購置的土地向銀行申請貸款，樓盤上市銷售時從購房者手裡收回首付款，再用來撬動下一輪開發，如此往復。對開發商來說，不拿地就意味著沒有銀行貸款，也就沒有新樓盤可賣，這讓開發商從哪裡賺錢？所以，對房地產企業來說，拿地是必須的，問題僅僅是什麼時候拿、在什麼地方拿。

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